Как сдавать квартиру посуточно в 2027 году

Посуточная аренда приносит больше долгосрочной, но это работа: подготовка, фото, площадки, цены, заселение, уборка после каждого гостя. Ниже весь путь по шагам, как мы проходим его со 100 квартирами на протяжении 8 лет.

Шаг 1. Подготовьте квартиру

Гость приезжает с одним чемоданом и должен сразу жить как дома. Нужны стиральная машина, холодильник, телевизор, чайник, утюг, фен, посуда на всех гостей, бельё и полотенца в двух комплектах, чтобы один стирался, пока второй в деле. Полный список в чек-листе по комплектации. Уберите личные вещи: квартира должна быть чистой и не захламлённой.

Шаг 2. Сделайте фотографии

Фотографии это витрина вашей квартиры, по ним гость принимает решение о бронировании. Дневной свет, горизонтальные кадры из угла комнаты, кровать заправлена без складок, в кадре ничего лишнего. Первые пять фото решают всё, как снять квартиру правильно.

Шаг 3. Выставьте на площадки

Авито, Суточно.ру, Островок, Яндекс Путешествия, Циан: чем больше площадок, тем выше загрузка, но у каждой своя комиссия, от 15 до 30 % с брони, и свой календарь. Календари нужно синхронизировать, иначе получится овербукинг. Чтобы не сводить всё руками, существуют PMS-системы. Мы можем порекомендовать Bnovo: за 8 лет работы сбои можно сосчитать по пальцам одной руки. На рынке много других предложений, все они платные.

Шаг 4. Назначьте цену

Цена за ночь зависит от сезона, дня недели и событий в городе. Высокий сезон в Москве с апреля по ноябрь. Февраль и март самые сложные месяцы: доход существенно ниже, особенно если квартир у вас пока немного, поэтому постарайтесь накопить на этот период небольшую подушку безопасности. Смотрите цены похожих квартир в своём районе и меняйте свои цены хотя бы раз в неделю. Минимальный срок ставьте две ночи: так вы отсекаете компании на одну ночь и вечеринки.

Шаг 5. Заселяйте дистанционно

Кодовый замок или сейф-бокс с ключом избавляют от поездок к каждому гостю. Перед заездом попросите фото документа и селфи у дома, сверьте, что это один человек, и только потом высылайте код. Берите залог, 3 000 или 5 000 ₽ в зависимости от квартиры, и возвращайте его в день выезда после проверки. Заселяйте гостей от 21 года, без животных и без курения, и пропишите это в правилах заранее.

Шаг 6. Убирайте после каждого гостя

Уборка, стирка и глажка белья, проверка техники и запаха сигарет, новый код на замок. На одну квартиру это два-три часа после каждого выезда, и это главное, что съедает время при посуточной сдаче. Самостоятельно это можно делать, но будьте готовы к постоянной рутине.

Шаг 7. Документы и налоги

Гостю нужен чек, а командировочному ещё договор и акт. Доход от аренды облагается налогом: самозанятость, ИП на упрощёнке или НДФЛ, в зависимости от оборота и числа квартир. Какой режим выгоднее, лучше спросить у бухгалтера до первого гостя, а не после.

Обратите внимание: ФНС сейчас строго следит за переводами на карту от физических лиц, поэтому залог и оплату лучше принимать через эквайринг вашего банка на ИП или компанию, комиссия там, как правило, 2,5–3,5 % от платежа. Если вы самозанятый, обязательно отправляйте гостю счёт на оплату из приложения «Мой налог».

Шаг 8. Залог и страховка

При заселении принимайте у гостей 3 000–5 000 ₽ в качестве залога за сохранность имущества. Эта сумма остаётся у вас на весь период проживания и возвращается после выезда. Но серьёзный ущерб такая сумма может не покрыть, поэтому рекомендуем дополнительно застраховать квартиру. Страховое покрытие до 3 млн ₽ стоит 12–15 тысяч рублей в год и закрывает пожар, залив, в том числе залив соседей снизу, кражу и порчу имущества и отделки. Суточно.ру и Авито тоже страхуют вас, до 300 000 ₽, не забудьте подключить эту функцию на площадках.

Или доверьтесь профессионалам и получайте пассивный доход

Наша компания управляет более чем 100 квартирами на протяжении 8 лет. Это довольно сложный бизнес с большим количеством операционных задач. Наша комиссия 20 или 25 %, есть гарантированный платёж, всю рутину и риски мы берём на себя, а вы просто получаете доход, как работает управление.